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购物中心工程管理要技术思维与服务思维并举

购物中心工程管理要技术思维与服务思维并举

购物中心作为新兴的商业地产运营模式,近几年在国内得到迅猛发展,目前国内规范运作的购物中心,通常是由单一大业主持有全部、或大部分产权,包涵地面、及地下建筑,建筑面积不低于8万平方米,经营状态以百货业、超市、餐饮业、娱乐业为主,部分还具备住宿、及办公职能。其工程管理较常规物业工程管理有很大差异,其差异主要并非体现在由于经营业态的复杂性,所导致的工程管理技术难度上。

工程管理技术难度的增加,只是表象,其差异主要源于单一业主的地产产权模式,及业主长期经营持有、以地产租赁为主的购物中心经营模式,所带来的工程管理思想的差异。购物中心产权单一持有,使业主通常自行履行物业管理职能,多为自组物业管理公司、或在购物中心管理公司中设立物业管理部门,此类情况,可能还会再聘请社会物业管理公司提供服务,但外请物业管理公司主要提供劳务人员,属于类似于“包清工”的概念。

购物中心工程管理服务对象,不同于常规物业管理中多业主团体、而是单一业主,其工作范围,自然也不再局限于通常的公共设备设施设备运行、保养、及维护方面,而是顺延至“持续进行技术性改造,通过改造,适应不断调整中的租户需求,及有效降低购物中心的运营成本”。

在开发商已经完成基础设施设备建设的多业主类地产项目中,物业管理费中用于工程管理部分,一般仅够支付设施设备的运行、保养,资金成本的受限性成为物业工程管理的核心制约因素。而在购物中心项目中,作为与业主同体的工程管理部门,为更好地适应租户需求,以取得更高租金额;或通过技术改造,不断降低购物中心的运营成本,所需要产生的工程类费用的资金需求,理论上都会得到支持及保证的。因此,在不受资金限制的前提下,通过引进新技术,或运用各类技术组合,优化工程管理品质,降低成本,满足租户需求,将是购物中心工程管理的核心工作,因此,“技术管理”成为购物中心工程管理的重中之重。

在“技术管理”核心基础上,购物中心工程管理,呈现出以下特质:

首先,用“服从、服务于以租赁为主体的购物中心经营管理模式”的思维,主导工程管理中一切工作的组织推动,是购物中心工程管理工作的主导思维。购物中心租赁经营一个重要特质,就是业主经营管理的长期性。这就要求工程管理工作,在购物中心前期规划设计期、开业前集中招租期、及正常经营管理期等不同阶段内,所有工作都保持长期性、,连续性,应该避免一切短期思想、或短视行为,工作中应以业主持有购物中心产权的法律充许时限,为规划整体工作、引导具体工作的总体时间表。

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